Hypothèque fixe ou variable : comment décider concrètement

Ce qui diffère réellement entre les deux

Une hypothèque à taux fixe bloque votre taux d'intérêt pour toute la durée du terme (souvent cinq ans au Canada, bien que des termes plus courts existent). Votre paiement ne bouge pas même si la Banque du Canada modifie son taux directeur. Vous connaissez votre coût exact pour le terme, point final.

Une hypothèque à taux variable est établie à partir du taux préférentiel de votre prêteur, qui bouge lorsque la Banque du Canada ajuste son taux du financement à un jour. La plupart des hypothèques variables canadiennes se déclinent en deux formes : à paiements ajustables (le montant de votre paiement change à mesure que le taux préférentiel change) et à paiements fixes avec une portion d'intérêt flottante (votre paiement reste constant, mais la répartition entre intérêt et capital évolue, et dans un contexte de hausse rapide des taux vous pouvez atteindre un « point de déclenchement » où le paiement ne couvre plus tout l'intérêt). Sachez quel type votre prêteur offre avant de signer quoi que ce soit.

Les taux fixes sont généralement établis en fonction des rendements du marché obligataire, tandis que les taux variables suivent le taux directeur de la Banque du Canada par l'entremise du taux préférentiel. C'est pourquoi les deux peuvent évoluer indépendamment l'un de l'autre — un bond des rendements obligataires peut faire grimper les taux fixes pendant que les taux variables restent stables, et vice versa.

Le compromis historique (et pourquoi ce n'est pas une garantie)

Sur de longues périodes de l'histoire canadienne, les taux variables ont, en moyenne, coûté moins cher aux emprunteurs que les taux fixes sur la durée de vie d'une hypothèque. C'est le constat classique des manuels, et il est intuitivement logique : les prêteurs exigent une prime pour la certitude qu'offre un taux fixe.

Mais « en moyenne, sur des décennies » est une bien maigre consolation si vous êtes l'emprunteur qui a bloqué un taux variable juste avant un cycle de resserrement marqué. L'histoire canadienne récente comprend des périodes où les détenteurs de taux variable ont vu leurs paiements ou leur amortissement s'étirer considérablement à mesure que la Banque du Canada relevait les taux de façon agressive. Les moyennes passées décrivent ce qui s'est produit dans l'ensemble — elles ne prédisent pas votre fenêtre précise de cinq ans.

Personne, y compris les économistes bancaires, ne prédit de façon fiable la direction des taux sur tout un terme. Traitez toute prédiction affirmée que vous lisez — y compris celles sous-entendues dans cet article — comme une supposition, non comme un plan.

Comment décider : passez la décision à travers vos propres filtres

• Tolérance au choc de paiement : si une hausse importante de votre paiement (ou un allongement discret de votre amortissement) mettait votre budget à rude épreuve, un taux fixe vous procure une certitude autour de laquelle vous pouvez planifier.
• Coussin d'urgence : les emprunteurs à taux variable sont mieux positionnés s'ils disposent d'un vrai coussin — trois à six mois de dépenses, ou plus — pour absorber les hausses de taux sans manquer de paiements ni piger dans leur épargne à long terme.
• La durée réelle pendant laquelle vous conserverez l'hypothèque : si vous prévoyez vendre, refinancer ou renouveler avant la fin du terme, vérifiez la structure de pénalité de chaque option. Les hypothèques à taux fixe au Canada comportent souvent des pénalités de remboursement anticipé plus lourdes (fréquemment calculées au moyen d'un différentiel de taux d'intérêt) que les hypothèques variables, qui facturent généralement une pénalité plus uniforme équivalant à trois mois d'intérêt. Cette asymétrie compte s'il y a un risque réel que vous rompiez l'hypothèque avant terme.
• Votre étape de vie et la stabilité de votre revenu : un ménage avec un seul revenu, moins prévisible, ou de grosses dépenses à venir (congé parental, changement de carrière, frais de scolarité) profite généralement davantage de la prévisibilité d'un taux fixe. Un ménage à deux revenus avec des emplois stables et de l'épargne a plus de marge pour absorber les fluctuations d'un taux variable.
• L'écart de taux lui-même : comparez les taux fixe et variable qu'on vous propose réellement au moment de votre décision, non les récits généraux sur celui qui est habituellement le moins cher. Un faible écart réduit le gain potentiel d'opter pour le variable; un écart large élève l'enjeu dans un sens comme dans l'autre.

Des options intermédiaires qui valent la peine d'être demandées

Vous n'êtes pas limité à un choix tout ou rien. De nombreux prêteurs offrent une hypothèque à taux variable convertible qui vous permet de bloquer un taux fixe en cours de terme si les taux se mettent à grimper ou si votre niveau de confort change — renseignez-vous sur les conditions de conversion et sur d'éventuels frais avant de signer.

Certains emprunteurs coupent la poire en deux avec une hypothèque hybride, où une partie du solde est à taux fixe et une partie à taux variable. Cela atténue une partie du risque en échange d'une partie des économies potentielles, et cela ajoute de la complexité au moment de renouveler ou de rompre l'hypothèque.

Quel que soit votre choix, la durée du terme compte autant que le type de taux. Un terme fixe plus court vous donne l'occasion de réévaluer plus tôt; un terme plus long verrouille la certitude plus longtemps mais peut comporter une pénalité plus importante si vos plans changent.

Avant de signer quoi que ce soit

Obtenez les chiffres réels par écrit : le taux, le paiement, la formule de pénalité en cas de rupture anticipée et — pour les hypothèques variables — s'il s'agit de paiements ajustables ou de paiements fixes avec un point de déclenchement. Demandez à votre prêteur ou courtier de vous expliquer ce qui se passe selon quelques scénarios de hausse de taux, non seulement le paiement actuel.

C'est une décision personnelle qui dépend de votre budget, de votre tolérance au risque et de vos plans de vie précis, alors servez-vous-en comme d'un cadre pour la conversation avec votre prêteur ou un courtier hypothécaire — non comme d'un substitut à celle-ci. Un professionnel hypothécaire qualifié peut faire tourner vos chiffres réels par rapport aux taux en vigueur, qui changent régulièrement et devraient toujours être confirmés directement auprès de votre prêteur plutôt que tirés d'un article.

Questions fréquentes