Rompre votre prêt hypothécaire : ce que la pénalité coûte réellement, et quand ça vaut la peine de la payer

Pourquoi rompre un prêt hypothécaire coûte de l'argent

Un prêt hypothécaire est un contrat : vous avez accepté de payer un taux fixe pour un terme fixe, et votre prêteur a établi le prix de cette entente en présumant que vous iriez jusqu'au bout. Lorsque vous le remboursez par anticipation — en refinançant, en changeant de prêteur ou en vendant sans transférer le prêt —, le prêteur perd les revenus d'intérêts qu'il attendait. La pénalité est sa façon de récupérer une partie de cette perte.

C'est différent de votre privilège de remboursement anticipé annuel, que la plupart des prêts hypothécaires incluent et qui vous permet de rembourser un pourcentage donné du solde initial chaque année sans aucune pénalité. Rompre le prêt hypothécaire signifie rembourser la totalité du solde restant (ou le refinancer) en dehors de votre terme, ce qui déclenche la clause de pénalité de votre contrat.

Comment la pénalité est calculée

Les prêteurs utilisent l'une de deux méthodes, et celle qui s'applique dépend du caractère fixe ou variable de votre prêt hypothécaire.

• Prêts hypothécaires à taux variable : presque toujours trois mois d'intérêts sur votre solde actuel. C'est simple à estimer et habituellement la plus petite des deux types de pénalités.
• Prêts hypothécaires à taux fixe : le plus élevé entre trois mois d'intérêts ou le différentiel de taux d'intérêt (DTI). Le DTI compare grosso modo votre taux contractuel au taux que le prêteur pourrait exiger d'un nouvel emprunteur pour un terme correspondant au temps qu'il vous reste, puis vous facture la différence sur cette période restante. Lorsque les taux ont baissé depuis votre signature, ou qu'il vous reste plusieurs années au terme, le DTI peut atteindre des milliers de dollars.

Chaque prêteur a sa propre formule pour le taux de comparaison utilisé dans le DTI, et les différences entre eux ne sont pas minces. Une grande banque et un prêteur monogamme (monoline) peuvent calculer des pénalités radicalement différentes sur le même solde hypothécaire et le même terme restant, alors le seul chiffre qui compte est celui que votre prêteur précis vous donne par écrit, et non une estimation générique en ligne.

Quand rompre en vaut réellement la peine

Le calcul est simple dans sa structure même si les données varient : comparez la pénalité (plus tous les frais de quittance, juridiques et de mise en place d'un nouveau prêt) à ce que vous économiseriez ou gagneriez en rompant. Si l'avantage dépasse le coût dans un délai avec lequel vous êtes à l'aise, ça en vaut la peine.

• Les taux ont baissé de façon significative et il vous reste des années au terme : les économies d'intérêts d'un taux plus bas peuvent l'emporter même sur une grosse pénalité de DTI, surtout sur un gros solde avec un long terme restant.
• Vous consolidez des dettes à intérêt plus élevé dans votre prêt hypothécaire : remplacer une dette de carte de crédit ou de marge de crédit à des taux à deux chiffres par une dette au taux hypothécaire peut économiser plus en intérêts que ne coûte la pénalité, bien que cela ne fonctionne que si vous ne regonflez pas l'autre dette.
• Vous devez vendre et la propriété n'est pas admissible au transfert, ou vous achetez avant de vendre et avez besoin de l'avoir net maintenant : parfois la pénalité est simplement le coût d'un déménagement que vous faites de toute façon, et la question n'est pas de savoir s'il faut la payer, mais comment la minimiser.
• Votre prêteur offre un produit ou un taux nettement meilleur par un mélange-et-prolongation (blend-and-extend) ou un renouvellement anticipé, ce qui peut parfois réduire ou absorber la pénalité dans un nouveau taux plutôt que de la facturer d'emblée.

Avant de vous engager, demandez ces chiffres à votre prêteur

Obtenez le devis de pénalité réel par écrit, et non une estimation par téléphone — les prêteurs feront le calcul pour vous, et il est normal de le demander avant de décider quoi que ce soit. Demandez précisément quel taux de comparaison ils ont utilisé pour le DTI, puisque c'est là que se manifestent les plus grands écarts.

Renseignez-vous aussi sur les options de mélange-et-prolongation, qui combinent votre taux actuel à un nouveau taux pour un terme prolongé et peuvent réduire ou éliminer la pénalité selon le prêteur, ainsi que sur le transfert si vous déménagez plutôt que de refinancer sur place. Un courtier hypothécaire ou l'équipe de rétention de votre prêteur peut généralement passer en revue deux ou trois scénarios côte à côte pour que vous compariez de vrais chiffres, et non des règles empiriques.

Questions fréquentes