Règles et minimums de mise de fonds au Canada

La mise de fonds minimale est par paliers, pas uniforme

Le Canada n'utilise pas un seul pourcentage de mise de fonds minimale universel. Les règles fédérales lient plutôt le minimum au prix d'achat de la propriété, et le pourcentage exigé augmente à mesure que le prix grimpe. La structure de longue date fonctionne à peu près comme ceci, bien que vous devriez confirmer les seuils actuels exacts avant de vous y fier :

• Sur la portion du prix d'achat allant jusqu'à un seuil inférieur (fixé de longue date à 500 000 $), le minimum est de 5 %.
• Sur la portion au-dessus de ce seuil et jusqu'à un plafond supérieur, le minimum monte à 10 %.
• Au-dessus du plafond supérieur, le minimum bondit à 20 %, et le prêt hypothécaire n'est plus du tout admissible à l'assurance prêt hypothécaire fédérale.

Le gouvernement fédéral a ajusté ces seuils à la fin de 2024 pour permettre à davantage de propriétés à prix plus élevé d'être admissibles à des prêts assurés avec moins de 20 % de mise de fonds. Puisque ces plafonds relèvent de la politique fédérale du logement et peuvent être révisés, vérifiez les seuils en dollars actuels auprès de votre prêteur ou sur le site de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) avant de finaliser un budget.

Pourquoi le seuil de 20 % est la véritable ligne de partage

La division pratique la plus importante n'est pas le palier de 5 % contre 10 %, c'est de savoir si votre mise de fonds est au-dessus ou en dessous de 20 % du prix d'achat. En dessous de 20 %, votre prêt hypothécaire est considéré comme « à ratio élevé » et doit porter une assurance prêt hypothécaire, généralement arrangée par la SCHL ou un assureur privé. Cette assurance protège le prêteur si vous faites défaut; elle ne vous protège pas vous, et vous en payez la prime, soit en somme forfaitaire, soit intégrée à votre prêt et amortie avec intérêts.

À 20 % ou plus, vous êtes admissible à un prêt hypothécaire « conventionnel » et évitez entièrement cette prime d'assurance, ce qui peut vous faire économiser un montant appréciable sur la durée du prêt. C'est pour ça que tant de conseils d'achat immobilier fixent leur attention sur le chiffre de 20 % : ce n'est pas un minimum légal pour acheter une maison, mais c'est le seuil qui retire une couche de coût supplémentaire.

Dans tous les cas, chaque acheteur, assuré ou non, doit passer le test de résistance hypothécaire, qui vous qualifie à un taux plus élevé que le taux de votre contrat. C'est un obstacle distinct de la mise de fonds elle-même, mais il affecte le montant de maison que votre mise de fonds peut réellement soutenir.

D'où l'argent de la mise de fonds a le droit de provenir

Les prêteurs et les assureurs se soucient non seulement de combien vous mettez de côté, mais d'où ça provient. Les sources acceptables comprennent généralement votre propre épargne, le produit de la vente d'une autre propriété, et les fonds retirés dans le cadre de programmes enregistrés conçus à cette fin.

• L'épargne personnelle qui repose dans un compte bancaire, un CELI ou un compte de placement non enregistré, avec une piste de vérification montrant que les fonds y sont depuis assez longtemps pour satisfaire aux exigences du prêteur.
• Un don d'un membre de la famille immédiate, appuyé par une lettre de don signée indiquant qu'il n'a pas à être remboursé.
• Un retrait dans le cadre du Régime d'accession à la propriété (RAP), qui permet aux acheteurs d'une première habitation admissibles de retirer des fonds d'un REER pour l'achat d'une maison, sous réserve de règles de remboursement.
• Des fonds d'un compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP), qui peuvent être retirés en franchise d'impôt pour l'achat d'une première habitation admissible.

L'argent de mise de fonds emprunté, comme une marge de crédit non garantie ou une avance de fonds sur carte de crédit, n'est généralement pas accepté sur un prêt hypothécaire assuré et est vu avec scepticisme par la plupart des prêteurs même sur les transactions conventionnelles, parce que ça change votre charge de dette réelle.

Bâtir vers votre chiffre

Une fois que vous connaissez la fourchette de prix que vous visez, remontez les paliers de mise de fonds pour voir si vous visez une mise de fonds de 5 %, 10 % ou 20 % complet, et rappelez-vous que les frais de clôture, les frais juridiques, les droits de mutation et les frais de déménagement s'ajoutent par-dessus la mise de fonds elle-même plutôt que d'être inclus dedans.

Si une mise de fonds de 20 % est hors de portée, c'est normal et ce n'est pas un obstacle à l'achat, ça veut simplement dire budgéter pour la prime d'assurance et comprendre qu'elle sera ajoutée au solde de votre prêt. Si vous êtes acheteur d'une première habitation, combiner un CELIAPP et le Régime d'accession à la propriété ensemble peut accélérer sensiblement la vitesse à laquelle vous atteignez le palier que vous visez.

Peu importe votre cible, faites les calculs avec un véritable outil d'amortissement plutôt qu'une estimation approximative, puisque la différence entre une mise de fonds de 5 % et de 20 % change à la fois votre paiement mensuel et le total des intérêts payés sur la durée du prêt.

Questions fréquentes