Les prêts hypothécaires inversés au Canada : comment ils fonctionnent et le piège

Ce qu'est réellement un prêt hypothécaire inversé

Un prêt hypothécaire inversé est un prêt garanti par votre maison, offert aux propriétaires canadiens qui ont généralement 55 ans ou plus. Au lieu que vous payiez le prêteur chaque mois comme pour un prêt hypothécaire ordinaire, c'est le prêteur qui vous paie — sous forme de somme forfaitaire, d'avances programmées, ou de marge de crédit que vous utilisez au besoin.

Vous conservez le titre de votre maison et pouvez continuer d'y vivre. Il n'y a aucune obligation de faire un paiement sur le prêt pendant que vous y habitez, tant que vous respectez le paiement des impôts fonciers, de l'assurance habitation et de l'entretien de base. Le prêt, plus tous les intérêts accumulés, ne devient exigible que lorsque vous vendez la maison, déménagez de façon permanente (par exemple, vers des soins de longue durée), ou décédez.

C'est fondamentalement différent d'une marge de crédit hypothécaire (MCH) ou d'une deuxième hypothèque, qui exigent toutes deux généralement une qualification selon le revenu et au moins des paiements d'intérêts en cours de route. Un prêt hypothécaire inversé est conçu spécifiquement pour les gens riches en valeur nette mais serrés côté liquidités à la retraite.

Combien vous pouvez réellement emprunter

Le montant disponible dépend surtout de votre âge, de la valeur évaluée de votre maison, de son emplacement et des limites propres au prêteur — et non de votre revenu ou de votre cote de crédit, puisqu'il n'y a aucun paiement pour lequel se qualifier. En général, plus vous êtes âgé, plus grande est la part de la valeur de votre maison à laquelle vous pouvez accéder, parce que le prêteur s'attend à un délai plus court avant le remboursement du prêt.

Les prêteurs plafonnent la part de la valeur de votre maison qu'ils avanceront, et ce plafond est établi prudemment pour que les intérêts qui s'accumulent ne dépassent pas la valeur de la maison sur un horizon raisonnable. Vous n'obtiendrez rien qui s'approche de la pleine valeur évaluée de votre maison, et de multiples prêts hypothécaires ou charges existants réduiront encore ce qui est disponible.

Obtenir un chiffre précis exige un devis du prêteur basé sur votre maison et votre âge réels — ce n'est pas quelque chose qu'une règle empirique peut estimer de façon responsable, et tout pourcentage précis que vous voyez cité devrait être confirmé directement auprès d'un prêteur sous réglementation fédérale ou de l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) avant de vous y fier.

Le piège : les intérêts composés et la valeur nette qui rétrécit

Voici la partie qui surprend les gens : comme vous ne faites aucun paiement, les intérêts ne font pas que s'accumuler — ils se composent. Les intérêts de chaque mois s'ajoutent au solde du prêt, et le mois suivant, on vous facture aussi des intérêts sur ce solde plus élevé. Sur dix ou quinze ans, cela peut engloutir une très grande part de la valeur nette de votre maison, d'autant plus que les taux d'intérêt des prêts hypothécaires inversés tendent à être nettement plus élevés qu'un taux hypothécaire standard, précisément parce que le prêteur prend plus de risque et renonce à des paiements réguliers.

On appelle parfois cela l'amortissement négatif : au lieu que votre dette rétrécisse avec le temps comme un prêt hypothécaire normal, elle grossit. Le calcul joue contre vous plus le prêt reste en cours longtemps, ce qui explique pourquoi les prêts hypothécaires inversés tendent à avoir le plus de sens pour les gens qui prévoient rester dans leur maison pour une période définie et plus courte, plutôt qu'indéfiniment.

• Chaque dollar que vous prélevez aujourd'hui est un dollar plus des années d'intérêts composés qui seront retranchés du produit de la vente future de votre maison. - La valeur nette qui vous reste (si vous déménagez) ou qui revient à votre succession (si vous décédez) rétrécit plus le prêt reste en cours longtemps. - Les prêteurs sont tenus de vous faire obtenir un avis juridique indépendant avant la signature, précisément parce que ce compromis est facile à sous-estimer. - Les frais de clôture, les frais d'évaluation et les frais potentiels de remboursement anticipé ou de sortie s'ajoutent au coût réel au-delà du seul taux d'intérêt.

À qui il s'adresse, et quoi vérifier avant de signer

Un prêt hypothécaire inversé peut être un outil raisonnable si vous êtes riche en valeur nette, pauvre en liquidités, prévoyez rester dans votre maison à long terme, et n'avez pas de meilleures options — par exemple, vous ne vous qualifiez pas pour une MCH, ne voulez pas prendre de paiements de dette mensuels à la retraite, et ne prévoyez pas laisser la maison en héritage comme priorité.

Avant de signer quoi que ce soit, obtenez un avis juridique indépendant (les prêteurs l'exigent, et pour de bonnes raisons), obtenez un deuxième avis d'un planificateur financier à honoraires seulement si possible, et demandez directement au prêteur une ventilation complète du taux d'intérêt actuel, de tous les frais, et une projection de ce à quoi ressemblera le solde du prêt dans 5, 10 et 15 ans au taux d'aujourd'hui.

Comparez-le aussi honnêtement aux solutions de rechange : réduire la taille de votre maison pour une plus petite ou moins chère, une MCH conventionnelle si vous avez encore un revenu admissible, une marge de crédit personnelle, ou simplement puiser d'abord dans d'autres épargnes. Un prêt hypothécaire inversé est rarement la source d'argent la moins chère — c'est la source qui n'exige aucun revenu ni aucun paiement mensuel, et vous payez pour cette souplesse.

Questions fréquentes