Les FPI : comment investir dans l'immobilier sans être propriétaire-bailleur

Ce qu'est réellement une FPI

Une FPI est une fiducie (parfois structurée sous forme de société) qui détient un portefeuille d'immeubles générateurs de revenus et qui se négocie en bourse comme à la TSX, tout comme une action. Lorsque vous achetez une part, vous achetez une créance proportionnelle sur les loyers que ce portefeuille perçoit, moins les frais d'exploitation, les intérêts hypothécaires et les frais de gestion.

Les FPI canadiennes se spécialisent par type de propriété, et le type compte beaucoup pour comprendre le comportement du placement :

• FPI résidentielles ou d'appartements : possèdent des immeubles à logements locatifs dans une ou plusieurs villes
• FPI de commerce de détail : possèdent des centres commerciaux et des mails linéaires ancrés par des épiceries ou de grandes surfaces
• FPI industrielles : possèdent des entrepôts et des centres de distribution, un secteur qui a crû avec le commerce électronique
• FPI de bureaux : possèdent des tours de bureaux au centre-ville et en banlieue, un secteur soumis à des pressions bien documentées depuis que le télétravail s'est généralisé
• FPI diversifiées : détiennent un mélange de ce qui précède pour lisser les hauts et les bas de tout secteur en particulier

La plupart des FPI canadiennes que vous rencontrerez sont des « FPI d'actions », ce qui signifie qu'elles possèdent les immeubles physiques. Une catégorie plus restreinte, les FPI hypothécaires, prête plutôt de l'argent garanti par des biens immobiliers et perçoit des intérêts plutôt que des loyers, un profil de risque nettement différent qu'il vaut la peine de vérifier avant d'acheter.

Comment les FPI transforment le loyer en revenu pour vous

La structure de la fiducie est conçue pour que la majeure partie du revenu locatif soit versée aux porteurs de parts sous forme de distributions en argent plutôt que d'être imposée d'abord au sein de la fiducie. C'est l'attrait fondamental : vous obtenez une créance sur les flux de trésorerie immobiliers sans que la fiducie elle-même absorbe une couche d'impôt avant que vous ne touchiez un sou.

La plupart des FPI canadiennes versent leur distribution mensuellement plutôt que trimestriellement, ce qui explique en partie pourquoi les retraités et les investisseurs axés sur le revenu y sont attirés. Mais une distribution est une politique établie par les fiduciaires en fonction des flux de trésorerie courants, non pas une garantie contractuelle, et elle peut être réduite si le taux d'occupation baisse ou si les coûts d'emprunt augmentent.

Une particularité qu'il vaut la peine de connaître avant d'investir hors d'un compte enregistré : une distribution de FPI n'est pas automatiquement la même chose qu'un dividende sur le plan fiscal. Elle peut être un mélange de revenu ordinaire, de gains en capital et de remboursement de capital, et chaque portion est imposée différemment. Le remboursement de capital, en particulier, réduit votre prix de base rajusté plutôt que d'être imposé l'année où vous le recevez, ce qui modifie le calcul de votre gain en capital lorsque vous finissez par vendre. Votre feuillet T3 en fera la ventilation, mais c'est une raison légitime pour laquelle bon nombre de Canadiens détiennent simplement leurs FPI dans un CELI ou un REER afin d'éviter le suivi supplémentaire. Confirmez le traitement fiscal courant des distributions de fiducie auprès de l'ARC avant de produire votre déclaration.

La place des FPI dans un portefeuille canadien

Les FPI vous offrent deux choses qu'un immeuble locatif physique ne peut pas offrir : une liquidité instantanée et une diversification instantanée. Vous pouvez vendre une part de FPI dans le temps qu'il faut pour passer un ordre, et un seul FNB de FPI peut répartir votre argent sur des dizaines d'immeubles et plusieurs villes plutôt que de lier votre valeur nette à un seul immeuble d'une seule rue.

Ce à quoi vous renoncez, c'est le contrôle. Vous ne choisissez pas les locataires, ne fixez pas le loyer et ne décidez pas du moment de vendre un immeuble en particulier : l'équipe de gestion de la fiducie prend ces décisions, et ses frais sont prélevés en premier avant que toute distribution ne vous parvienne.

Vous pouvez investir dans les FPI de deux façons principales : acheter des parts d'une FPI individuelle si vous avez une opinion sur une entreprise ou un secteur en particulier, ou acheter un FNB axé sur les FPI qui détient un panier de celles-ci pour une diversification plus large et à moindre effort. Dans les deux cas, elles se négocient par l'entremise d'un compte de courtage ordinaire, exactement comme une action.

Les risques que les gens sous-estiment

Les FPI sont des titres de participation, non pas des dépôts. Contrairement à un CPG ou à un compte d'épargne, elles ne bénéficient d'aucune assurance de la SADC ni d'aucune garantie de capital : le prix de la part fluctue avec le marché et peut chuter, parfois fortement, même pendant que les immeubles sous-jacents continuent de percevoir des loyers.

Comme les FPI portent habituellement une dette hypothécaire sur leurs immeubles et sont souvent achetées pour le revenu, le prix de leurs parts tend à être sensible aux variations des taux d'intérêt. Lorsque les coûts d'emprunt augmentent, le financement de nouvelles dettes devient plus coûteux et les rendements des FPI doivent rivaliser plus durement avec des options de revenu plus sûres comme les CPG et les obligations, ce qui peut exercer une pression sur les prix.

La concentration sectorielle est un autre risque bien réel : une FPI de bureaux et une FPI industrielle peuvent avoir des rendements complètement différents la même année, de sorte que les « FPI » en tant que catégorie ne constituent pas un pari uniforme. Faites vos propres recherches sur ce qu'une FPI ou un FNB de FPI en particulier possède réellement avant de supposer qu'il se comporte comme l'immobilier en général.

Questions fréquentes