Les bases de l'hypothèque que tout acheteur canadien devrait connaître
Acheter une maison au Canada, c'est souscrire un produit financier que la plupart des gens ne touchent qu'une poignée de fois dans leur vie, et le vocabulaire seul peut être un mur. Ce guide décompose la structure des hypothèques canadiennes, ce qui détermine vraiment votre taux et votre paiement, et les décisions qui comptent le plus avant de signer.
Mise de fonds, assurance et amortissement
Au Canada, la taille de votre mise de fonds détermine si vous avez besoin de l'assurance prêt hypothécaire. Verser moins de 20 % du prix fait de vous un acheteur à ratio élevé, et votre prêteur exigera une assurance auprès d'un fournisseur comme la SCHL pour se protéger en cas de défaut. Cette prime s'ajoute au solde, donc une plus petite mise de fonds signifie un prêt plus gros et plus d'intérêts.
Il y a aussi une règle de mise de fonds minimale liée au prix, le pourcentage augmentant sur les maisons plus chères. Comme ces seuils changent périodiquement, confirmez les minimums actuels et le barème des primes auprès de la SCHL avant de budgéter.
L'amortissement est la durée totale pour rembourser l'hypothèque en entier, souvent une vingtaine d'années ou plus. Il est distinct de votre terme, et un amortissement plus long réduit votre paiement mensuel mais augmente le total des intérêts.
- Une mise de fonds sous 20 % exige l'assurance et gonfle le solde du prêt. - Une mise de fonds de 20 % ou plus est une hypothèque conventionnelle sans assurance. - Amortissement plus long = paiements plus petits maintenant, plus d'intérêts au total.
À lire aussi : Mortgage Payment Calculator · Loan Payment Calculator. Pour les règles officielles, consultez Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC).
Types de taux : fixe, variable et durée du terme
Une hypothèque à taux fixe bloque votre taux pour tout le terme, donc votre paiement ne change pas même si les taux du marché bougent. Cela donne de la prévisibilité, précieuse si vous budgétez serré.
Une hypothèque à taux variable suit le taux préférentiel de votre prêteur, lequel suit le taux directeur de la Banque du Canada. Certaines gardent le paiement fixe et ajustent la part au capital et aux intérêts; d'autres laissent le paiement monter et descendre — sachez laquelle vous signez.
Votre terme est la durée du contrat, généralement de six mois à dix ans, cinq ans étant le plus courant. À la fin, vous renouvelez, et ce renouvellement est une nouvelle négociation, pas une reconduction automatique.
Ni fixe ni variable n'est objectivement meilleur; cela dépend de votre tolérance au risque, de la durée prévue dans la maison et de votre vision des taux. En cas de doute, discuter des compromis avec un professionnel hypothécaire compte plus que de choisir selon les manchettes.
Le test de résistance et le montant auquel vous serez admissible
Les prêteurs sous réglementation fédérale doivent vous qualifier à un taux de test de résistance supérieur à votre taux réel. La banque vérifie ainsi si vous pourriez encore payer si les taux étaient nettement plus élevés, ce qui plafonne votre emprunt par rapport à votre revenu.
Le test existe pour protéger vous et le système financier contre des emprunteurs prenant des hypothèques qu'ils ne peuvent se permettre que dans les conditions de taux bas d'aujourd'hui. Il s'applique que vous versiez 5 % ou 50 %, et aussi au renouvellement si vous changez de prêteur.
Les prêteurs regardent aussi deux ratios d'endettement : la part de votre revenu allant aux coûts d'habitation seuls, et celle allant à l'habitation plus toutes les autres dettes. Un prêt auto ou des soldes de carte élevés peuvent réduire votre approbation.
Comme les taux du test et les formules sont fixés par les régulateurs et peuvent changer, obtenez une préautorisation actuelle avant de magasiner.
Frais de clôture, remboursement anticipé et renouvellement
L'hypothèque n'est qu'une partie de l'argent nécessaire à la clôture. Les droits de mutation, les frais juridiques, une inspection et l'assurance titres peuvent ajouter plusieurs milliers de dollars au-delà de la mise de fonds, alors budgétez-les séparément.
La plupart des hypothèques incluent des privilèges de remboursement anticipé permettant de rembourser du capital additionnel chaque année, souvent jusqu'à un pourcentage du solde initial, sans pénalité. Les utiliser est l'une des façons les plus simples de retrancher des années à votre amortissement.
Briser une hypothèque avant la fin du terme entraîne habituellement une pénalité, qui peut être substantielle pour les taux fixes. Lisez la clause de pénalité avant de signer.
Le renouvellement est un point de décision, pas une formalité. Magasiner votre renouvellement, ou demander à votre prêteur d'égaler un taux concurrentiel, peut changer nettement ce que vous payez au prochain terme.
Questions fréquentes
Quelle mise de fonds me faut-il réellement au Canada ?
Le minimum dépend du prix, les maisons plus chères exigeant un pourcentage plus élevé. Tout ce qui est sous 20 % exige l'assurance prêt hypothécaire. Confirmez les seuils actuels auprès de la SCHL.
Quelle différence entre amortissement et terme ?
L'amortissement est le temps total pour rembourser l'hypothèque, souvent 20-25 ans ou plus. Le terme est la durée de votre contrat actuel, couramment 5 ans, après quoi vous renouvelez.
Dois-je passer le test de résistance même avec une grosse mise de fonds ?
Oui. Le test s'applique aux prêteurs sous réglementation fédérale peu importe la mise de fonds, et de nouveau au renouvellement si vous changez de prêteur.
Sources
Information générale destinée aux lecteurs canadiens; ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou de placement personnalisé. Les chiffres reflètent la date de révision; confirmez les limites et règles en vigueur auprès de l'ARC ou d'un professionnel qualifié avant d'agir.