L'exemption pour résidence principale : comment vendre votre maison à l'abri de l'impôt

Comment fonctionne réellement l'exemption

Lorsque vous vendez un bien pour plus que ce que vous avez payé, le profit est normalement un gain en capital, et une portion de ce gain s'ajoute à votre revenu et est imposée. L'exemption pour résidence principale vous permet de réduire ou d'éliminer le gain imposable sur une maison qui s'est qualifiée comme votre résidence principale pour les années où vous l'avez possédée.

Le calcul qu'utilise l'ARC repose sur une formule liée au nombre d'années où vous avez désigné la propriété comme votre résidence principale par rapport au nombre d'années où vous l'avez possédée au total. Si une maison a été votre résidence principale pour chaque année où vous l'avez possédée, la totalité du gain est généralement exemptée.

• L'exemption s'applique au gain à la vente, et non au revenu de location ou d'entreprise que vous avez tiré de la propriété en cours de route - Vous n'avez pas besoin d'avoir habité la maison pendant toute l'année pour que cette année compte vers l'exemption, grâce à une règle « plus un » intégrée à la formule - Les pertes sur une résidence principale ne sont pas déductibles, puisque l'exemption ne joue qu'en votre faveur sur les gains

Ce qui compte comme résidence principale

Une propriété se qualifie généralement si vous, votre conjoint ou conjoint de fait, ou vos enfants l'avez habitée normalement à un moment durant l'année, et que vous ou votre famille la possédiez. Elle n'a pas à être votre adresse principale pour toute l'année, et elle ne se limite pas aux maisons — les condos, les chalets et même certaines maisons mobiles ou flottantes peuvent se qualifier.

Le terrain est inclus jusqu'à une certaine superficie que l'ARC considère nécessaire à l'usage et à la jouissance de la maison. Si votre propriété repose sur une superficie inhabituellement grande, l'excédent de terrain au-delà de ce qui est jugé raisonnable pourrait ne pas être couvert par l'exemption, et cette détermination peut devenir technique.

Une seule propriété par unité familiale peut être désignée comme résidence principale pour une année d'imposition donnée. Si vous et votre conjoint possédez chacun une propriété, vous devez choisir ensemble laquelle (ou quelle combinaison entre différentes années) obtient la désignation, puisque vous ne pouvez pas doubler.

La règle d'une propriété, une famille

C'est ici que l'exemption se complique pour les gens qui possèdent un chalet, un immeuble locatif ou une résidence secondaire. Vous ne pouvez mettre à l'abri que le gain d'une seule propriété par année pour l'ensemble de votre unité familiale, alors si vous vendez deux propriétés dont les années de possession se chevauchent, vous devrez probablement de l'impôt sur au moins une partie de l'une d'elles.

Décider quelle propriété désigner est un choix stratégique : vous voulez généralement appliquer l'exemption là où le gain par année de possession est le plus élevé. C'est exactement le genre de décision où faire les calculs avec un comptable se rentabilise, surtout si vous possédez plusieurs propriétés depuis longtemps.

• Si vous possédez un immeuble locatif et y emménagez plus tard, ou convertissez votre maison en location, un changement d'usage peut déclencher une vente réputée à la juste valeur marchande - Des choix précis existent qui peuvent reporter ou éviter cette disposition réputée dans certains cas, mais ils s'accompagnent de conditions et d'échéances - Ces situations sont assez courantes avec les chalets et les logements au sous-sol qu'il vaut la peine de consulter un fiscaliste avant de changer l'usage d'une propriété

Vous devez déclarer la vente, même lorsqu'elle est entièrement exemptée

Depuis l'année d'imposition 2016, l'ARC exige de quiconque vend une résidence principale qu'il déclare la vente dans sa déclaration de revenus, y compris la date d'acquisition, le produit de disposition et une description de la propriété. C'est vrai même si la totalité du gain est exemptée et que vous ne devez aucun impôt.

Cette règle a changé la donne par rapport aux années antérieures où une vente entièrement exemptée n'avait souvent pas à être déclarée du tout. Oublier cette étape n'est pas une simple erreur de paperasse : si vous omettez de déclarer la vente, l'ARC peut refuser entièrement l'exemption et appliquer des pénalités, bien que les désignations tardives puissent parfois encore être acceptées moyennant des frais.

Conservez vos documents de clôture, la preuve des dates où vous y avez habité, et tout dossier de rénovations majeures ou de changements d'usage aussi longtemps que vous possédez la propriété et pendant plusieurs années après la vente, au cas où l'ARC poserait des questions.

Où les non-résidents et les acheteurs récents doivent être particulièrement prudents

Les règles entourant les demandes de résidence principale se sont resserrées pour les non-résidents et pour les propriétés revendues rapidement après l'achat, et les détails changent périodiquement. Si vous étiez non-résident du Canada pendant une partie de votre possession, ou si vous avez acheté et vendu à l'intérieur d'un an ou deux, ne présumez pas que l'exemption s'applique comme elle le faisait autrefois sans vérifier les directives actuelles de l'ARC.

Puisque les seuils précis, les montants des pénalités et les conditions d'admissibilité changent d'une année à l'autre, confirmez toujours les règles actuelles directement auprès de l'ARC ou d'un fiscaliste qualifié avant de produire, surtout si votre situation implique plus d'une propriété, un changement d'usage ou une courte période de détention.

Questions fréquentes